國家稅務總局關于納稅人投資政府土地改造項目有關營業(yè)稅問題的公告
國家稅務總局公告2013年第15號 2013.4.15
現(xiàn)就納稅人投資政府土地改造項目有關營業(yè)稅問題公告如下：?
一些納稅人（以下稱投資方）與地方政府合作，投資政府土地改造項目（包括企業(yè)搬遷、危房拆除、土地平整等土地整理工作）。
其中，土地拆遷、安置及補償工作由地方政府指定其他納稅人進行，投資方負責按計劃支付土地整理所需資金；
同時，投資方作為建設方與規(guī)劃設計單位、施工單位簽訂合同，協(xié)助地方政府完成土地規(guī)劃設計、場地平整、地塊周邊綠化等工作，并直接向規(guī)劃設計單位和施工單位支付設計費和工程款。
當該地塊符合國家土地出讓條件時，地方政府將該地塊進行掛牌出讓，若成交價低于投資方投入的所有資金，虧損由投資方自行承擔；若成交價超過投資方投入的所有資金，則所獲收益歸投資方。
在上述過程中，投資方的行為屬于投資行為，不屬于營業(yè)稅征稅范圍，其取得的投資收益不征收營業(yè)稅；規(guī)劃設計單位、施工單位提供規(guī)劃設計勞務和建筑業(yè)勞務取得的收入，應照章征收營業(yè)稅。
本公告自2013年5月1日起施行。
本公告生效前，納稅人未繳納稅款的，按照本公告規(guī)定執(zhí)行；納稅人已繳納稅款的，稅務機關應按照本公告規(guī)定予以退稅。
特此公告。
政策解讀——國家稅務總局公告2013年第15號:關于《納稅人投資政府土地改造項目有關營業(yè)稅問題的公告》的解讀
總局在2013年15號公告中對于納稅人投資政府土地改造項目有關營業(yè)稅問題進行了明確，原因是一些納稅人（以下稱投資方）與地方政府合作，投資政府土地改造項目，土地拆遷、安置及補償工作由政府指定其他納稅人進行，投資方負責按計劃支付土地整理所需資金，同時，與規(guī)劃設計單位和施工單位簽訂勞務合同，協(xié)助政府完成土地規(guī)劃設計、場地平整、地塊周邊綠化等工作，并直接向規(guī)劃設計單位和施工單位支付設計費和工程款，當該地塊符合國家土地出讓條件時，地方政府將該地塊進行掛牌出讓，實現(xiàn)的收益或虧損均由投資方自行承擔。對于上述行為如何征收營業(yè)稅，請總局予以明確。總局認為這是投資行為，不征收營業(yè)稅。
這個文件執(zhí)行中的關鍵是在一定是收益或虧損均有土地一級開發(fā)商承擔，也是投資，不征收營業(yè)稅。如果土地一級開放商不承擔風險，只要求固定，比如類似于BT，那怎么處理呢？有些地方是按服務業(yè)“代理業(yè)”征稅。
因此，文件執(zhí)行關鍵在于是否是“投資行為”的認定。但是，這個文件可能考慮過于簡單了。一般從事土地一級開發(fā)的企業(yè)都有應一定背景，這種幫政府搞工程，政府用后期土地出讓金支付工程款的行為，很少會像我們投資企業(yè)股權那樣收益共享，風險共擔的。因為，土地一級開放商往往同時也是二級開發(fā)商，表面上從事一級開發(fā)和政府簽的是這個收益、虧損均由自己承擔的協(xié)議。但實際中，人家不是傻子，像這種幫政府搞工程，要等到工程搞好才拿到錢，一般企業(yè)根本不會干，資金成本太高了。此時，你還要人家承擔風險，傻子才會做。實際中有人做，一般是以下幾種情況：第一種情況是，如果看到當?shù)刎斦䦟嵙Σ粡�，后期土地出讓收益達不到企業(yè)資金成本要求，一般都要私下和政府前另外一個協(xié)議，比如我答應從事一級開發(fā)，你就按實際土地出讓金給我補償，但你要答應給我一塊地從事房地產(chǎn)開發(fā)。第二種情況是，我在當?shù)赜衅渌_發(fā)項目，如果你出讓金達不到我的要求，你要給我在當?shù)仄渌_發(fā)項目市政配套費的減免等等，基本都會有類似規(guī)定利益交換的約定。如果存在這種約定，一級開發(fā)商還算投資行為，還能不征收營業(yè)稅呢？
這種幫政府搞工程里面門道太多了，估計沒有哪個一級開發(fā)商會真的把土地一級開發(fā)當成一個投資行為的，如果不能通過各種方式來保證賺錢，基本不會做，所以千萬不要給這些表面的協(xié)議忽悠了！
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